廊坊貸款 廊坊房屋抵押貸款 房地產抵押貸款風險及解決方案
摘要： 房地產抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多、操作專業(yè)性強、內容較復雜、風險點較多等特點，如果不采取有效措施防范，就會形成貸款風險。近幾年審計結果來看，轄內農商行機構的房地產抵押貸款在準入、發(fā)放和貸后管理過程中存在諸多不合規(guī)的問題，暴露出一定的操作風險、信用風險和法律風險，影響了農商行債權的實現，增大了信貸資產損失風險。
廊坊貸款 廊坊房屋抵押貸款 房地產抵押貸款風險及解決方案
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1.內部操作風險。一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔?；静粫霈F風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規(guī)定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務，如在貸款發(fā)放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
2.無效抵押行為風險。一是按照《擔保法》規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規(guī)定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
3.抵押登記不完備風險。一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
4.抵押物權利瑕疵風險。一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
5.抵押物價值下跌風險。一是隨著經濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產損失風險。
6.抵押物處置風險。一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規(guī)定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環(huán)境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7.抵押物滅失風險。若貸款人未按規(guī)定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1.重視信貸業(yè)務知識培訓。提升信貸人員專業(yè)知識水平和業(yè)務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防范意識。
2.重視借款人第一還款來源。發(fā)放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎準入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。
3.重視實地調查。貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸后的租賃情況，及時訂補充協(xié)議，確保抵押物處置安全性。
4.合理評估房地產的價格。農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規(guī)律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發(fā)放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，并在合理評估基礎上重新發(fā)放。
5.確保抵押合同的有效性。在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規(guī)定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6.重視抵押登記手續(xù)的合規(guī)性。發(fā)放房地產抵押貸款前或續(xù)貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續(xù)的辦理和抵押物登記信息的查詢，并及時對抵押房地產辦理足額保險和續(xù)保手續(xù)，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
