廊坊房產(chǎn)抵押貸款之不能做抵押的房產(chǎn)
摘要：廊坊房產(chǎn)抵押貸款之不能做抵押的房產(chǎn)
廊坊房產(chǎn)抵押貸款之不能做抵押的房產(chǎn)一、哪些不動產(chǎn)不能抵押從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。（一）被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動產(chǎn)；（二）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財(cái)產(chǎn)；（三）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn)；（四）列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；（五）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（六）來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn)；（七）未取得合法權(quán)證的違法建筑物。二、怎么防范不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。在實(shí)施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。（二）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，從法律角度看是一個舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！币蚨?，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險(xiǎn)。（三）對抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核，避免單方抵押無效。特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實(shí)情況，必要時請求主管部門出示證明。其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性；國有資產(chǎn)作抵押時是否經(jīng)過發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財(cái)產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過全體職代會通過，有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時是否經(jīng)過董事會批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。（四）堅(jiān)持房地產(chǎn)時抵押的原則。在我國，對土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”方法，即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動產(chǎn)，共各自獨(dú)立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時可能會發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款時，必須堅(jiān)持房屋和土地同時抵押的原則。（五）嚴(yán)格抵押程序，及時依法登記。各國的物權(quán)立法均要求對物權(quán)的變動采取一定方式公布于社會大眾，對不動產(chǎn)采取登記方式，我國的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。
